Por: Maximiliano Cantoni

Es un hecho ampliamente documentado que las costas de Quequén sufren un proceso sostenido de erosión, producto fundamentalmente del déficit de aporte de arena. El principal desencadenante de esta situación fue la prolongación de la escollera sur del puerto a comienzos del siglo XXI, que actuó como un obstáculo en la deriva natural de sedimentos de sur a norte.

Las consecuencias son múltiples. Por un lado, la pérdida de playa expone a los acantilados a la acción directa del oleaje, acelerando su horadación y comprometiendo la estabilidad de las construcciones linderas. Por otro, la reducción de la superficie de playa y la creciente presencia de rocas disminuyen sensiblemente el atractivo turístico de la zona.

Esta problemática constituye un reclamo legítimo y persistente de los/as habitantes de Quequén, que desde hace años demandan soluciones estructurales sin obtener respuestas efectivas. Durante décadas, la primacía de la actividad agroexportadora relegó el problema, postergando sistemáticamente su tratamiento. En los últimos años, sin embargo, el escenario comenzó a modificarse: emergen nuevos actores, se reconfiguran las relaciones de poder y la cuestión vuelve a instalarse en la agenda pública.

La costa de Quequén y sus activos urbanos permanecieron durante largo tiempo fuera de los circuitos de valorización, devaluados y subutilizados. Cuando su valor de mercado alcanzó niveles mínimos, el capital inmobiliario excedente encontró allí una oportunidad para reactivar la acumulación mediante nuevas inversiones. El actual boom inmobiliario —particularmente visible en la proliferación de torres de departamentos— está transformando el paisaje costero y promoviendo procesos de gentrificación¹. Este señalamiento es descriptivo y no valorativo: corresponde a cada lector/a juzgar el fenómeno según su propio marco interpretativo.

Detrás de esta refuncionalización se identifican un número reducido de grandes constructoras locales que supieron anticipar la oportunidad de negocio. La erosión costera y el riesgo de derrumbe, lejos de ser un factor desconocido, formaron parte de las condiciones que permitieron adquirir suelo y activos inmobiliarios a valores deprimidos.

A partir de este diagnóstico, surgen dos cuestiones centrales a problematizar. En primer lugar, la necesidad de intervenir para mitigar la erosión costera plantea el interrogante acerca de cómo se distribuyen los costos y beneficios de dicha obra. En segundo término, cabe preguntarse si esta intervención constituye una prioridad frente a otras alternativas posibles, considerando la escasez de recursos.

El debate se reactiva a partir del reclamo del sector inmobiliario, que solicita una intervención urgente de la Provincia de Buenos Aires (ya sea mediante inversión provincial o a través del Consorcio de Gestión de Puerto Quequén) para financiar el refulado de arena. Esta técnica consiste en extraer arena del fondo marino y depositarla nuevamente en la playa, recuperando superficie y atenuando el proceso erosivo.

Desde el sector inmobiliario se sostiene que se trata de una obra “beneficiosa para todos”. Si bien es innegable la existencia de beneficios sociales, también existen beneficios privados directos derivados de la revalorización de los inmuebles. No tiene el mismo valor un edificio expuesto al riesgo de derrumbe, frente a un acantilado erosionado, que uno emplazado junto a una playa recuperada. Aquí se pone en juego la cuestión de la renta urbana: cómo se genera y quién se apropia de ella. Una inversión pública (como puede ser asfalto, servicios públicos o una playa) puede incrementar el valor del suelo y de los inmuebles sin que ese mayor valor sea producto del esfuerzo del propietario. Resulta pertinente, entonces, discutir si es justo y equitativo que los costos sean socializados mientras los beneficios se concentran en pocos actores.

Existen distintas alternativas para una distribución más justa de cargas y beneficios. Una posibilidad es la conformación de un fideicomiso con aportes del Consorcio de Gestión de Puerto Quequén (en representación de la actividad agroexportadora, causante de la falta de arena en la zona), del Estado (por el beneficio social de la intervención) y del sector inmobiliario (por la valorización de sus activos), evitando así comportamientos de tipo free rider².

Otra alternativa es financiar la obra con recursos públicos, pero aplicando la Ley provincial 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, sancionada bajo el gobierno de Daniel Scioli, actual secretario del gobierno nacional. Esta normativa faculta al Estado a captar parte de la renta urbana generada por acciones estatales (obras, cambios de zonificación, permisos para nuevos desarrollos inmobiliarios), estableciendo una contribución obligatoria no inferior al 10 % del mayor valor inmobiliario resultante, exigible en instancias como permisos de obra, transferencias de dominio o cambios de uso.

Cualquiera de las dos alternativas, aportaría un poco de justicia a la distribución de la carga y de los beneficios.

La segunda cuestión refiere a la asignación de recursos escasos y al correspondiente costo de oportunidad³. Frente a la inversión en defensas costeras orientadas principalmente a preservar activos inmobiliarios, se pueden considerar alternativa con otro impacto social: por ejemplo, el desarrollo de la cadena agroexportadora mediante el fortalecimiento de la infraestructura logística, generando las condiciones para la industrialización local de los granos que allí se comercializan. Avanzar en la transformación productiva permitiría generar empleo, valor agregado y capacidades productivas en el territorio, evitando la exportación de materias primas sin procesamiento, como ocurre actualmente. Esta estrategia podría complementarse con una fuerte inversión en formación y capacitación, articulando un sistema universitario local y contribuyendo así de manera sostenida al desarrollo territorial de largo plazo.

Queda a criterio del lector/a la perfectibilidad de las alternativas, el desarrollo de otras y la valorización de cada una, siempre con la honestidad de plantear qué intereses se representa. En contextos de recursos limitados, la planificación resulta condición indispensable para pensar de manera colectiva el territorio en el que se desea vivir y, sobre todo, para decidir a quién benefician las prioridades que se adoptan.

1 La gentrificación es un proceso de transformación urbana donde barrios populares o deteriorados se revalorizan, atrayendo a población de mayor poder adquisitivo y nuevas inversiones. Esto genera un aumento en los costos de vivienda y servicios, provocando el desplazamiento forzado de los residentes originales y la pérdida de la identidad cultural local.

2 Individuo o grupo que consume un bien, servicio o recurso sin contribuir a su financiación o costo, aprovechándose de que no puede ser excluido de su uso. Este comportamiento causa fallas de mercado al desincentivar la provisión de bienes públicos, generando una producción inferior a la necesaria.

3 El costo de oportunidad representa el beneficio, rentabilidad o valor perdido al elegir una alternativa sobre otra, siendo el costo de la mejor opción no seleccionada. Es fundamental en la toma de decisiones económicas para maximizar recursos limitados.